Chouette Magazine

Sabrina Federico

Sabrina Federico

Chronique Immobilière

Catégorie : Vie quotienne

Chroniqueuse depuis décembre 2014



Agent Immobilier

www.sabrinafederico.be

Une option d’achat ou une offre ?

publiée le 29 août 2017


La différence est très importante. Car autant dans l’une le propriétaire est lié autant dans l’autre, il ne l’est pas. Je m’explique :
Si en tant que propriétaire vous acceptez une « option d’achat » aux acquéreurs sur votre bien mis en vente pendant un certain temps, vous vous engagez à ne plus le vendre à quelqu’un d’autre, durant le temps déterminé sur le document d’option. Cette formule présente donc l’avantage, pour l’acquéreur, de lui donner le temps de la réflexion. Mais c’est un inconvénient pour le propriétaire, car il est tenu durant tout ce temps, à ne plus mettre en vente son bien.
Tant que l’option n’est pas levée, il n’est pas lié et n’a aucune obligation d’acheter. Il est donc impératif de limiter l’option dans le temps. Quant au candidat-acquéreur, il ne sera engagé que s’il lève l’option et, par conséquent, d’acheter le bien. La vente sera alors définitive.


Par contre, pour le cas d’une offre d’achat, à l’inverse de l’option, c’est le candidat-acquéreur qui s’engage : il offre un prix que le propriétaire-vendeur décide d’accepter ou de refuser.


Une offre d’achat doit donc aussi impérativement être limitée dans le temps.
Si le vendeur n’accepte pas l’offre dans le délai imparti, vous retrouvez votre liberté en tant que candidat-acheteur. Le vendeur, quant à lui, a tout le temps de proposer son bien à d’autres candidats plus offrants.


Si cette offre est faite sans conditions suspensives, par exemple de l’octroi d’un crédit, l’offrant ne pourra plus se rétracter. Soyez donc extrêmement vigilent avant de signer votre offre d’achat : Signer une offre d’achat est un véritable engagement, que vous soyez acheteur ou vendeur. L’agent immobilier vous le rappellera lorsque vous signerez une offre. Il est d’ailleurs bien indiqué sur le document d’offre : « Ainsi ayant averti des implications et conséquences juridiques et financières de son offre, l’offrant déclare la confirmer. Les parties reconnaissent avoir été infomées par l’agent immobilier des conséquences juridiques de leur engagement ».


Dès que l’offre d’achat est acceptée (et contresignée par le vendeur), la vente est, définitive car le vendeur et l’acquéreur se sont mis d’accord sur le bien vendu et son prix. Si l’une des parties fait marche arrière, la partie défaillante devra verser une indemnité, généralement 10% du prix de vente, à la partie préjudiciée sauf s’il apporte la preuve qu’elle a subi un préjudice plus important… Bla bla bla… Les ennuis commencent… Cela devient compliqué et stressant pour tout le monde.


Donc un bon conseil, faites attention à ce que vous signez. Et bonne rentrée à tous!


La grille indicative des loyers en Wallonie est en ligne...

publiée le 22 novembre 2016


Combien vaut mon bien à la location ? Dois-je me référer au prix moyen de la région ? Sur base de quoi puis-je calculer le meilleur prix ?


La région wallonne a mis à la disposition des consommateurs (propriétaires bailleurs) un calculateur qui permet de calculer le loyer indicatif d’un logement en fonction des critères les plus couramment utilisés par exemple : la superficie ; l’année de construction ; le nombre de chambres, de salle de bain ; de WC ; garage ; cave ; balcon etc.


A ces différents critères, s’ajoutent des critères énergétiques comme le style de chauffage, le double vitrage ou pas…


Enfin, critère extrinsèque important, la « localisation » compte aussi dans les prix immobiliers comme dans les loyers.


Je l’ai testé pour vous : c’est simple et assez facile d’utilisation.


Autour de ce loyer indicatif, le calculateur affiche une marge supérieure de +20% maximum pour tenir compte des nombreux éléments qui, selon vous, valorisent le logement considéré et, à l'inverse, une marge inférieure de -20% maximum pour tenir compte des éléments qui, selon vous, dévalorisent le logement considéré.


Avec une marge d’erreur de 20%, ils ne se mouillent pas vraiment non plus… mais de toute façon, rien de vaut quand même l’avis d’un agent immobilier.


L’application est en phase de test jusqu'à la fin 2016 et sera totalement opérationnelle début 2017.


Il s’agit à la fois d’une grille indicative et incitative car elle permettra notamment aux propriétaires bailleurs qui la respectent de bénéficier du mécanisme des primes énergie et logement.


Voici l’adresse : http://spw.wallonie.be/dgo4/site_grilleloyers/index.php/site/accord .


Evitons la discrimination au logement

publiée le 25 octobre 2016


En matière de logement, il semble que les critères discriminatoires les plus fréquemment rencontrés soient : la couleur de peau, l’origine ethnique, la nationalité, la fortune (les ressources financières), le handicap, la conviction religieuse, la langue et l’âge. (IPI)


L’occasion pour l’IPI, de rappeler que même si, en vertu de la liberté contractuelle, le propriétaire est libre de fixer les conditions objectives de la location ou de la vente de son bien, tout propriétaire se doit de respecter la loi, et notamment la législation visant à lutter contre les discriminations qui interdit de discriminer sur base d’une série de caractéristiques dites « protégées » (comme l’origine, le handicap, l’âge, le sexe, la fortune, la conviction religieuse ou politique, etc.).
Par exemple, reprendre des mentions telles que « CDI exigé », « CPAS s’abstenir » dans une annonce est considéré comme discriminatoire. Ainsi que demander à un agent immobilier de refuser les personnes âgées peut constituer une discrimination.


L’agent immobilier n’est pas déchargé de sa responsabilité parce qu’il n’a fait que suivre les exigences d’un propriétaire. Conformément au Code de déontologie de l’IPI, il doit respecter la loi du 25 février 2003 tendant à lutter contre la discrimination. (Message de l’IPI destiné aux agents immobiliers).


Nous sommes régulièrement informés par l’IPI pour que nous respections les règles de déontologie et des lois qui concernent le métier d’agent immobilier. Nous devons suivre régulièrement des formations afin de connaître toutes les nouvelles règles obligatoires qui protègent les bailleurs, les locataires, les vendeurs et les acquéreurs. Cela nous permet d’être des professionnels capables de vendre ou louer au mieux, en toute sécurité le bien que vous nous faites le plaisir de nous confier.


Au plaisir de vous revoir sur ma page facebook : www.facebook.com/sabrinafedericoagentimmobilier !


Le passeport pour la vente d’une habitation de plus en plus complet

publiée le 01 mars 2016


Vous savez déjà que pour vendre une maison, et un appartement, il faut actuellement le « Certificat de Performance Énergétique du Bâtiment ». Ce « PEB » représente la carte d’identité énergétique, qui indique la consommation théorique de l’énergie du bâtiment, son impact sur l’environnement (émissions de CO2), les performances de l’enveloppe, la présence ou non d’un système de ventilation ; l’existence éventuelle de sources d’énergie renouvelables et pour finir les recommandations d’amélioration. Ce document doit être délivré par un expert PEB et il est bien entendu payant pour le propriétaire qui vend ou qui loue… Ensuite, il faut l’attestation électrique qu’il faut remettre pour le jour de l’acte authentique. N’oubliez pas non plus l’attestation pour la cuve à mazout… et le petit dernier est ?


Le « passeport eau »


Le ministre wallon de l’Environnement, Monsieur Carlo Di Antonio, voudrait mettre en place, en Wallonie et dès 2018, ce « passeport eau » pour toutes les nouvelles habitations et lors du changement de propriétaire. Celui-ci permettra d’établir la situation d’une habitation sur son réseau intérieur (eau de distribution) et extérieur (eaux usées et pluviales). Cette procédure aura aussi un coût qui sera à charge du constructeur ou du vendeur. Si vous n’avez pas tous ces certificats à heure et à temps, vous risquez des amendes qui peuvent s’avérer lourdes. Aussi, si vous vendez vous-même, pensez à les établir avant de mettre en vente et si vous passez par une agence immobilière, ce que je vous recommande bien sûr, procurez-lui rapidement tous ces documents nécessaires pour la mise en vente parfaite et en toute sécurité.


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Comment se débarasser d'un agent immobilier ?

publiée le 09 février 2016


Avez-vous lu l’article du Trends magazine du 19/01/2016 ?
Cet article explique clairement : « comment se débarrasser d’un agent immobilier ? »
Le genre d’article qui pourrait faire peur à l’agent immobilier que je suis…Mais même pas peur!


Alors…
Comment mettre fin à une convention de mise en vente signée avec un agent immobilier ?
• Si vous avez signé la convention à l’agence immobilière : vous avez un délai de réflexion et donc de rétractation de 7 jours ouvrables.
• Si vous avez signé la convention en dehors de l’agence, par exemple chez vous, un délai de rétraction est aussi d'application, mais plus long, soit de quatorze jours calendrier.


Sur la convention de mise en vente, il doit être obligatoirement indiqué le droit de rétractation des 7 jours et de 14 jours, sans cela la convention n’est pas légale


Vous pouvez donc mettre fin à la collaboration avec l’agent immobilier, sans motif durant cette période, soit avec le formulaire que l’agent immobilier vous aura remis lors de la signature, soit par lettre recommandée. Veillez bien à l’envoyer à la bonne adresse soit le siège social de l’agence ou l’adresse stipulée expressément sur la convention.


Trends-Tendance ajoute également que nous ne pouvons avoir de contrat de plus de 6 mois sans clause stipulant une prolongation tacite et renouvelable mois par mois.


A cela, j’ajouterais que passé un délai de 6 mois pour vendre un bien, c’est qu’il y a un problème quelque part. (A moins que ce soit un bien tout à fait hors du commun qui demande à être vu d’un public plus pointu.)


Dans ce cas, il vaut mieux en parler avec son agent le plus vite possible pour rectifier soit l’annonce, soit les photos, soit le prix…


La vente en viager, quel est son intérêt ?

publiée le 12 janvier 2016


Nous sommes tous confrontés à la même question ? Que vais-je recevoir comme revenu à ma pension ? Pourrais-je continuer le même train de vie ?
La vente en viager peut être considérée comme une belle alternative à un complément de revenu.


Quels sont les avantages et les inconvénients ?
Tout d’abord, il faut savoir que la vente en viager déshérite les successeurs. Donc si vous avez des enfants, ceux-ci pourraient être très déçus d’apprendre votre décision. Vos neveux et nièces aussi d’ailleurs… Si vous êtes seul, ou que l’opinion des autres vous importe peu, alors c’est un bon moyen d’arrondir vos fins de mois.


Comment cela fonctionne ?
Un agent immobilier ou votre notaire fixera le prix du bouquet, de la rente mensuelle et la durée du contrat. Ce contrat s’exécute le temps de la vie de vendeur « le crédirentier », mais peut aussi se définir suivant une période fixée dès le départ (par exemple de 15 ans). Cela évite que les vendeurs survivent aux acheteurs. Ce qui n’est pas le but du jeu.


Plusieurs questions se poseront ?
Vendre en viager en occupant encore le bien ou pas ? Le prix de la rente sera différent si vous occupez toujours votre maison.


Dans le cas d’un viager occupé, qui s’acquittera des dépenses d’entretien ?
Si vous voulez partir en Espagne ou dans une maison de retraite, aurez-vous le droit de louer ?
Qui s’acquittera du précompte immobilier ?
Comment choisir un viager sur une tête ou deux ? (la vôtre et celle du conjoint)
Comment évaluer le bouquet (somme déposée au départ en dehors des rentes mensuelles) ? Comment évaluer l’usufruit ?


La vente en viager se fait comme une vente immobilière, c'est-à-dire avec la signature d’un compromis de vente suivi de l’acte authentique. Toutes ces clauses doivent être bien définies dans le compromis de vente. Vous pouvez trouver ces renseignements chez un agent immobilier ou chez votre notaire. Je vous conseille aussi un livre très intéressant de Pierre Jammar « Guide de l’acheteur immobilier » aux éditions Edipro.


La vente en viager peut être intéressante pour les acquéreurs qui désirent faire un placement tout en espérant faire, peut-être, une bonne affaire. Quant aux vendeurs c’est indéniablement une grosse soif pour la poire, ou le contraire peut être…


Je vous souhaite une excellente année 2016 remplie de « chouettes » conseils à lire.


Oui mais quoi? Est-ce qu'un compromis de vente est obligatoire?

publiée le 22 décembre 2015


Non ! Mais il est fortement recommandé.


A partir du moment où l’on est d’accord sur la chose et le prix, la vente est faite… mais qu’advient-il de toutes les autres clauses indispensables à la vente si vous ne signez rien ?


Si celles-ci ne sont pas définies à l’avance et vérifiées, il peut se passer plein de vilaines choses entre l’accord verbal et la signature de l’acte authentique.


Le compromis fixera toutes les clauses qui seront reprises dans l’acte authentique. Il faut définir le bien mis en vente avec ses détails urbanistiques, les servitudes, un droit de passage éventuel. Son prix de vente, ainsi que l’état et la superficie du terrain. Combien donneront les acquéreurs comme acompte ou garantie ? IL y a-t’il une clause suspensive de crédit ? Il faut définir les modalités d’occupation (le bien est-il loué ou pas ?) Sera-t-il libre à l’acte ? Quelle est la destination du bien, les renseignements de pollution du sol (en Flandre) les droits de préemption, de réméré… Est-ce que le revenu cadastral est assez bas pour bénéficier d’une remise des droits d’enregistrement ?


Si c’est un bien neuf, est-il soumis au régime de la TVA ?


Il faut donner tous les renseignements relatifs à la cuve à mazout, au contrôle électrique et au certificat de performance énergétique (PEB) et bien d’autres choses.


Pour les appartements, il faut définir le sort des fonds de réserve et de roulement… Donnez aux acquéreurs l’acte de base et le règlement de copropriété, ainsi que les assemblées générales et bilan et décompte de charges…


Il faut être certain que le vendeur est bien le seul à jouir de tous les pouvoirs pour disposer du bien et le mettre en vente. Que le bien est bien quitte et libre d’hypothèques et de créances privilégiées…


Je vous conseille donc de signer un compromis de vente bien complété. Que vous soyez vendeur ou acquéreur et faites-le vérifier par votre notaire.


Il y a de plus une assurance offerte par les agents immobiliers et/ou les notaires qui couvre les acquéreurs en cas d’accident mortel, à concurrence de 90% de la valeur du bien et ce jusqu’à 250.000€.


Je vous souhaite une excellente année 2016 remplie de « chouettes » … de tout ce que vous voulez.


Oui mais quoi? Avez-vous le droit d’augmenter le loyer quand vous le voulez ?

publiée le 24 novembre 2015


Non bien sûr, et pourtant…


Il y a des règles à respecter pour l’augmentation des loyers. Prenons l’exemple d’un de mes amis qui a signé un bail court terme de 1 an, pour un appartement, avec un loyer de 600€. A la fin de la première année, le propriétaire signale à tous les locataires de son immeuble une augmentation de 50€. Il précise aussi que si cela ne plait pas aux locataires, ils sont libres de partir.


Que se passe-t-il à la fin du contrat et de son renouvellement ? Voici les règles officielles :
1ère possibilité : Si le locataire décide de rester, le bail continue aux mêmes conditions de prix.
2ème possibilité : si le locataire met fin au bail, le bailleur peut conclure un nouveau bail de courte ou de longue durée avec un nouveau locataire et surtout à d’autres conditions.
3ème possibilité : si c’est le bailleur qui met fin au bail et que les locataires s’en vont : si le bail est à nouveau un court terme, le nouveau loyer de base ne pourra pas être supérieur au loyer du dernier locataire.


Donc, mon ami a aimablement rappelé ces règles à son propriétaire qui ne les connaissait pas. L’augmentation de 50€ n’était pas légale.


Oui mais quoi? Avez-vous le droit de rentrer chez votre locataire quand vous le voulez?

publiée le 06 octobre 2015


Rappelez-vous le reportage de RTL TVI sur le locataire trop indélicat à Angleur, il y a quelques jours… RTL relatait la malheureuse histoire du propriétaire qui a dû expulser son locataire qui habitait les lieux depuis deux ans et qui a fait de son logement un vrai dépotoir, accumulant canettes de bière à profusion, bouteilles d’alcool, restes de nourriture, détritus, et ce partout dans la maison : living, cuisine, chambre, douche et même les escaliers. Tout était entassé, accompagné de millier de puces, d’asticots et de beaucoup d’araignées. 90 sacs poubelle ont été utilisés pour vider la maison. 3500€ de frais de nettoyage ont été nécessaires et cela sans compter les frais de peinture et de réhabilitation du bâtiment.


Le cauchemar de tous les propriétaires, en somme !


Comment évitez cela ?


Le bailleur peut mettre dans le bail une clause lui donnant un droit de visite. Cela doit lui permettre de vérifier si son locataire remplit bien ses obligations. Bien entendu, il ne peut pas s'exercer n'importe comment. Le propriétaire doit obtenir l’autorisation et s’arranger avec le locataire pour organiser la visite (jour, heure, etc.). Le propriétaire ne peut pas abuser de ce droit; une visite annuelle est généralement admise).


Le locataire ne peut pas empêcher l’exercice normal du droit de visite du propriétaire.


Vous pouvez toujours faire appel au juge de paix si vous ne tombez pas d’accord sur cette clause.


Cela n’empêchera pas de tomber sur un locataire crasseux, mais au moins, le propriétaire pourra réagir plus vite pour demander l’expulsion.


La surévaluation d’un bien à vendre… Voilà un sujet qui parfois fâche !

publiée le 08 septembre 2015


L’évaluation d’un bien qui va être mis en vente est une des tâches d’un agent immobilier. Il en va de son devoir de faire une évaluation en adéquation avec le marché. Cette évaluation sera faite sur base de différents critères que chacun d’entre nous utilisons d’une façon ou d’une autre. Certains tableront sur les prix du marché sans faire trop de calculs savants. Ceux-là se fient bien souvent à leur expérience. D’autres calculeront la valeur de l’habitation en fonction du nombre de m², de la qualité des matériaux et de la moyenne des prix des terrains à bâtir dans la région. De toute façon, la valeur trouvée sera plus ou moins identique. Cette évaluation doit être sincère et si le propriétaire exige de vendre son bien beaucoup plus cher que le prix évalué, et que l’agent immobilier l’accepte, il a l’obligation d’exprimer des réserves au sujet du prix que son client veut imposer.


Il n’est pas rare qu’en cours de parcours, le prix doive être revu à la baisse car, effectivement, le prix affiché n’attire aucun candidat. Une évaluation peut être remise en cause et adaptée tout au long d’une mission. Un dialogue constructif doit alors avoir lieu entre l’agent immobilier et son commettant. Rester sur ses positions ne fait que compromettre la vente. C’est donc pour cela qu’il est très important de s’accorder directement sur le montant réel du bien et ne pas espérer qu’un pigeon se lève ce jour-là pour acheter hors de prix. Il se trouve qu’il y a de moins en moins de pigeons.


Oui mais quoi ? Qu’est-ce donc le blanchiment d’argent ?

publiée le 25 août 2015


En quoi un agent immobilier est-il confronté à ce problème ? Pourquoi la loi anti-blanchiment nous concerne-t-elle ?


Blanchir de l’argent dit sale, c'est dissimuler la provenance d'argent acquis de manière illégale, et de le réinvestir dans des activités légales.


Comment ? De nombreuses façons vous sont expliquées et si cela vous intéresse, allez voir le site Wikipédia, ils vous font un résumé impressionnant sur ce sujet. Entre autres : « L’achat de biens au comptant : Les blanchisseurs achètent et paient en espèces des biens de grande valeur tels que des automobiles, des bateaux ou certains biens de luxe tels que des bijoux ou de l’équipement électronique. Ils utiliseront ces articles, mais ils s’en distancieront en les enregistrant ou en les achetant au nom d’un associé. »


Ils ont oublié, toutefois, de mentionner également l’achat de maisons, d’immeubles de commerce etc.


La loi anti-blanchiment de 1993 (modifiée plusieurs fois) a introduit l'obligation à plusieurs secteurs de détecter les opérations soupçonnées d'être liées au blanchiment de capitaux d'origine criminelle et d’en informer les autorités compétentes : la Cellule de Traitement des Informations financières (CTIF). Cela s’applique à la profession d'agent immobilier depuis le 25 octobre 1998 (loi du 10 août 1998).


Nous avons donc plusieurs obligations à respecter lors de la vente d’un bien immobilier. Ceux-ci consistent à prendre une copie des cartes d’identité, mentionner le n° de compte des acheteurs sur le compromis de vente, désigner un responsable ‘blanchiment d’argent’ dans l’agence ; former son personnel sur les procédures ; garder tous les documents durant 5 ans, etc… et surtout ne plus accepter d’argent liquide. Tout doit se faire via un compte tiers. Car les paiements sur un compte en banque laissent une trace pour les enquêteurs éventuels.


C’est donc pour cela qu’il est inutile de commettre un vol à main armée dans les agences immobilières, comme ce fut le cas en 2012, à Hamme-Mille. Rappelez-vous, le gérant de l’agence immobilière braquée, a couru, au péril de sa vie, derrière les voleurs pour récupérer son coffre-fort. Il a réussi à les rattraper et à les mettre à la disposition de la police… Petit clin d’œil amical à mon confrère André, entre parenthèses…


Vous voilà prévenus les amis.


Oui mais quoi ? Comment rester zen avec son propriétaire ?

publiée le 14 juillet 2015


Nous avons tous des droits et ce, dans chaque domaine, et particulièrement en immobilier. Mais nous avons aussi des obligations. Parfois on a tendance à les oublier, ce qui entraine bien souvent des malentendus, des fâcheries entre voisins et/ou propriétaires.


Comment rester zen avec son propriétaire ? Justement, en respectant ses obligations.


Quelles sont-elles ?
1) « User de la chose » en bon père de famille suivant la destination reprise sur son bail. Ce qui veut dire, entre autres, que nous devons prévenir le propriétaire à temps, des travaux à effectuer dans son habitation, avant que cela ne se dégrade davantage.
Qu’il faut entretenir les lieux avec soin, nettoyer aussi bien l’intérieur que l’extérieur (châssis, porte de garage, sans oublier le jardin).
Ne pas laisser à l’abandon, inoccupé et négliger son immeuble loué. Et aussi ne pas déranger les voisins avec des nuisances sonores ou odorantes.


2) Payer le prix du loyer aux termes convenus. Cela va de soi! Mais certains oublient de le faire…


3) Garnir les lieux de meubles. En effet, car c’est une garantie pour le propriétaire, en cas de loyers impayés.


4) Restituer la chose louée à la fin du bail. A cet effet, un état des lieux est obligatoire et sera annexé au bail pour son enregistrement. En cas d’incendie aussi le locataire est tenu de restituer le logement dans l’état dans lequel il l’a reçu. Sa responsabilité est engagée. L’assurance incendie n’est pas obligatoire vous comprendrez qu’elle est fortement

conseillée.


Si chacun y met du sien, les problèmes « locataire-propriétaire » n’existeront plus. Mais pour cela… il faut le vouloir. Se respecter mutuellement. Un peu, comme dans un couple, en fin de compte.


En attendant, je vous souhaite de bons BBQ entre voisins et/ou avec votre propriétaire.


Oui mais quoi ? Le revenu cadastral ?
Comment est-il calculé ? Et à quoi sert-il ?

publiée le 30 juin 2015


Devenir propriétaire, c’est bien ! Mais, il faut tenir compte aussi des charges annuelles qu’il faut prévoir dans son budget. Entre autres le précompte immobilier.


Mais d’où vient ce précompte immobilier ?
Le Précompte Immobilier (P.I.) est une forme d'impôt que nous payons à la Région, à la Province et à la Commune lorsque nous possédons un bien immobilier. Le Revenu Cadastral (R.C.) sert de base pour le calculer.


C’est le prix des loyers de 1975, qui servent de base pour calculer le revenu cadastral. Il est en théorie le revenu locatif annuel estimé d'une habitation, diminué des frais d'entretien et de réparations. Soit : La valeur locative d'une maison au 1/1/1975 x 12) – 40 % frais = revenu cadastral net


C'est-à-dire, le montant net que nous pourrions percevoir si nous louions ce bien pendant un an.


Exemple :
La valeur locative d'une maison au 1er janvier 1975 était de 250€
Qu’ils multiplient par 12 pour obtenir la valeur locative annuelle : 250€ x 12 = 3.000€
Qu’ils diminuent de 40 % de frais : 3.000€ – 40 % = 1.880€


Ce montant est donc le revenu cadastral net.
Ce montant doit encore être indexé. Le coefficient d'indexation pour l'exercice d'imposition 2015 est 1,7057. Le revenu cadastral de cet exemple en 2015 s'élèverait donc à 3.070,26€.


Qui fixe le revenu cadastral ?
Les experts de l'administration du cadastre


Comment le revenu cadastral est-il revu ?
En principe, le revenu cadastral est revu tous les dix ans. Mais, la dernière révision (appelée "péréquation") a eu lieu en 1980, sur base des revenus locatifs de 1975. Les revenus cadastraux auraient dû être péréquatés en 1990; cette péréquation a été retardée, et, pour ces raisons, les revenus cadastraux sont indexés.


Oui mais quoi ? Investir dans l'immobilier, c'est bien... mais gérer ses loctaires ressort parfois du parcours du combattant !

publiée le 16 juin 2015


Alex : - « Mon locataire précédent n’a pas payé d’indemnité de rupture de bail »…
Oswald : « Moi, j’ai retrouvé mon appartement complètement dégradé lors du départ de mon dernier locataire »…
Martine : « Et moi, ce sont les loyers qui n’ont pas toujours été payés à temps et parfois jamais »…
Louise : « Je ne sais pas à qui m’adresser pour être bien conseillée »…
Jean-Paul : « J’hésite à indexer le loyer annuellement… J’ai une « bonne » locataire »…


Investir dans l’immobilier pour louer son bien suscite parfois beaucoup d’inquiétude. Mis à part le temps que cela demande de gérer les aspects humains et financiers, il y a aussi des connaissances d'ordre juridique qu’il faut posséder, et que le propriétaire n'a pas forcément.


La gestion immobilière locative peut être pour certains une solution. Le gestionnaire mandaté aura la charge de la recherche du candidat locataire, la vérification de sa solvabilité, la rédaction et la signature du bail, ainsi que son enregistrement, la mise en place des garanties bancaires, l’état des lieux d’entrée et de sortie , la remise des clés, la vérification des détecteurs incendies, le transfert de compteurs, la gestion des assurances et des contentieux ainsi que les sinistres, toutes les relations avec le locataire, les syndics d’immeubles, les réunions aux assemblées générales ; le suivi quotidien des encaissements des loyers et des charges, les procédures de recouvrement, les demandes d’offres pour les travaux et leur suivi , la régularisation des charges, la libération de garantie, etc.


Quel soulagement !


Oui mais quoi ? 1% ou 3% de commission ?

publiée le 02 juin 2015


Les agents immobiliers viennent d’être sollicités par l’Autorité belge de la Concurrence (ABC) pour répondre à une enquête. Plusieurs questions nous ont été posées, entre autres sur le commissionnement de notre travail en qualité de courtier : Sommes-nous obligés par l’IPI (l’Institut Professionnel des Agents Immobiliers) de demander à nos clients une commission de 3% ?


Non ! Nous ne sommes pas obligés. Nous sommes libres sur ce sujet. Ce que la majorité d’entre nous leur a répondu, je suppose…


C’est pour cela que, si vous avez un bien à vendre et que vous faites votre « petit marché », vous constaterez que certains agents immobiliers vous demanderont 3% à 5% (3% étant plus fréquent en Belgique, et 5% à 10% en France), alors que d’autres demanderont 2% voire même exceptionnellement 1%.


Mais alors, pourquoi cette différence de tarif ? D’après vous ? Prenons un exemple : Vous voulez acheter un ordinateur. On vous en propose un de base à 300€ et une bête de course à 2000€ avec toutes les options. Lequel des deux sera plus performant ?


C’est pareil dans tous les domaines, le service et la qualité se paient.


Quand l’agent immobilier sait qu’il sera récompensé de son travail avec un salaire convenable, il ne sera pas pressé de vendre le bien au premier venu, sans attendre une meilleure proposition qui fera gagner beaucoup plus d’argent au propriétaire. Il n’hésitera pas à faire un maximum de publicité, ce qui génère de la demande et des offres… et donc un meilleur prix de vente. Il pourrait même éventuellement offrir des services supplémentaires…


Il n’y a rien de mieux, dans les relations professionnelles que le WIN-WIN.


Oui mais quoi ? L'agent immobilier toujours plus sollicité !

publiée le 19 mai 2015


Notre institut professionnel des agents immobiliers (l’IPI) nous annonce dans un communiqué qu’une enquête réalisée en 1998 par ces derniers, révélait que les Belges, étaient 31% à avoir fait appel à un agent immobilier. Près de quinze ans plus tard, Test-Achats sondait à son tour le consommateur sur la question et la proportion de Belges qui s’était tourné vers un professionnel pour la vente de leurs biens était de 44%. Du côté flamand, la KUL Leuven en 2013, présente des chiffres encore plus éloquents: 56% des consommateurs font appel à un agent immobilier pour la vente de leur(s) bien(s) immobilier(s).


Il est vrai que la majorité des biens à vendre sur le 1er site immobilier en Belgique (Immoweb) passe par agence immobilière. Mais moi, je compte d’après le sondage de la KUL, qu’il reste encore 44% de belges qui ne passent pas par agence… Or, tout le monde sait que vendre un bien est devenu de plus en plus compliqué, avec le respect des lois et des règlements de plus en plus complexes à connaitre. L’attention doit être portée aujourd’hui aux recherches sur la propriété, l’urbanisme, les fonds déposés, les conditions suspensives éventuelles ainsi que toute la documentation requise préalablement à la vente.
Pour devenir agent immobilier, il faut suivre 3 ans d’études dans une haute école, ou dans une école de promotion sociale. Dans certains cas, un baccalauréat et un stage d'un an au sein d'une agence suffit. Toutefois, après ces différentes formations, les candidats doivent réussir l'examen de l'institut professionnel des agents immobiliers pour obtenir l'agrégation I.P.I. indispensable. L’accès à notre profession est très contrôlé et réglementé.


En France, par exemple, la majorité des propriétaires vendent leur bien par agence. Pourtant le taux de commission demandé est beaucoup plus élevé que chez nous.


Notre profession s’améliore davantage chaque année, par nos formations permanentes, et j’espère arrivera à convaincre bientôt les 44% des belges qui ne passent toujours pas par nous.


Oui mais quoi ? Je voudrais bien construire, mais j’ai peur de me retrouver sur la paille à cause de la faillite de mon entrepreneur.

publiée le 05 mai 2015


Ce ne sont pas les émissions télévisées qui manquent pour nous faire peur sur ce sujet-là. Il arrive encore trop souvent qu’un promoteur ou un entrepreneur tombe en faillite et ne termine pas les travaux… Tout le monde n’aura pas la chance d’avoir Marc-Emmanuel (Tous ensemble) ou les maçons du cœur, pour continuer les travaux.
Mais alors, que fais-je ?


Il existe une loi, depuis 1971, qui protège les acquéreurs, de ce fléau :
La Loi Breyne ! Du nom de Monsieur Gustave Breyne, Ministre de la famille et du logement.


Cette loi protège donc au niveau du transfert de propriété, du paiement du prix, de la garantie d’achèvement des travaux, et de la réception du bien destiné à l’habitation (minimum 50%) qui sera situé uniquement en Belgique. Cette loi s’applique aussi aux travaux de transformation ou d’agrandissement d’une certaine importance d’un immeuble d’habitation. Selon le contrat, le prix des travaux de transformation ou d’agrandissement doit répondre à deux conditions cumulatives: s’élever à 80 % au moins du prix de vente de l’immeuble dont la propriété est transférée et être supérieur à 18.600 euros. Le champ d’application de la loi se définit à partir de trois critères : Objet des conventions: La destination de l’immeuble et le Mode de paiement…


Mais, pour ne pas énumérer en détail toutes les dispositions de cette loi, en voici quelques-unes intéressantes que j’ai épinglées :
• L’Indication de la date du début des travaux, du délai d’exécution ou de livraison (fixé en jours ouvrables ou calendrier) et des sanctions en cas de dépassement de délai. La convention définira les dommages et intérêts dus en cas de non-respect des délais. Ces dommages et intérêts doivent correspondre au «loyer normal» du bien achevé et couvrir ainsi l’indisponibilité du bien
• Selon que l’entrepreneur est ou non agréé, il sera tenu de constituer dans les 30 jours de la signature de la convention (une attestation doit être délivrée) un cautionnement ou une garantie d’achèvement ou de remboursement. La non-constitution du cautionnement ou de la garantie d’achèvement est une cause de nullité de la convention.
• La loi interdit un quelconque paiement avant la conclusion de la convention. Toute clause contraire entraînera la nullité de la convention Lorsque la convention est conclue sous condition suspensive de l’obtention du permis de bâtir, et/ou d’un financement, aucun acompte ne pourra être versé tant que la condition ne sera pas réalisée. • Lorsque la convention définitive est conclue entre parties, il peut être convenu d’un versement d’acompte qui ne peut dépasser 5 % du prix total.


Voilà, vous pouvez vous mettre une brique dans le ventre en toute sécurité d’indigestion.


Youpie ! Plus besoin de se déplacer pour l'enregistrement du bail... grâce à MyRentPro

publiée le 21 avril 2015


Dès ce début avril 2015, les agences immobilières peuvent aussi en toute simplicité et gratuitement faire l’enregistrement des baux de résidence principale, leurs annexes et l’état des lieux de leur client.


Après une période d’essai satisfaisante dans les différentes régions du pays, les agents immobiliers de toute la Belgique pourront épargner à leur client bailleur pas mal de temps pour l’enregistrement des baux. (L’enregistrement est gratuit, mais le temps qu’on y consacre coûte de l’argent).


Nous pouvons également enregistrer le bail en plusieurs fois. Sachant que la signature du bail et de l’état des lieux peuvent être différées pour diverses raisons. Nous disposons donc d’un aperçu clair de tous les contrats que nous avons conclus et enregistrés. Nous recevons un feedback immédiatement du SPF Finances. La preuve de l’enregistrement peut être délivrée directement.


Merci SPF Finance et CIB Vlaanderen ;-)


Oui! Mais quoi? - Le Home Staging... Keskecè?

publiée le 31 mars 2015


• Tout le monde me parle de Home Staging… mais je ne comprends pas l’anglais moi…


Le Home Staging est un ensemble de techniques qui permettent de « mettre en scène » votre habitation, afin de la faire visiter, dans les meilleures conditions pour provoquer le coup de cœur décisif pour la vente de celle-ci.


Ce concept est très apprécié aux USA, Canada… mais c’est lors de la crise de 2008 qu’il s’est fortement développé en Europe, grâce aux professionnels en décoration et aux nombreuses émissions télévisées sur ce sujet.


Il ne faut pas confondre le Home Staging avec la décoration d'intérieur. En effet, le but n’est pas de décorer tout votre intérieur. Il suffit parfois de déplacer un meuble, d’en supprimer un autre, de repeindre un mur ou simplement d’ajouter quelques bougies d’ambiance…


En quelques mots : désencombrer; dépersonnaliser; harmoniser et créer une ambiance.


Des études démontrent que le délai moyen d’une vente est de 130 jours. Alors que le bien qui a reçu une prestation de home staging est de 35 jours.


Après une prestation de valorisation, les acquéreurs peuvent se projeter directement dans l’habitation et le déclic de la vente se fait immédiatement.


Les techniques de valorisation immobilières permettent donc de réduire par quatre la durée de vente, tout en limitant fortement le taux de négociation de son prix.


Il existe des formations pour les professionnels de l’immobilier afin de conseiller encore mieux nos clients. Je viens de terminer un stage de 3 jours donné par Sabine de Moerloose et j’en suis revenue très satisfaite.


Oui! Mais quoi? (Partie 5)

publiée le 17 mars 2015


• J’ai envie de me faire un peu d’argent en plus par mois… je vais vendre les maisons de mes amis et me faire passer pour un agent immobilier… Après tout, cela ne doit pas être chinois !!


Le métier d’agent immobilier est un métier protégé et bien gardé. En effet, n’importe qui ne peut pas se prétendre de la profession s’il n’a pas les qualifications requises pour cela. Et tant mieux !


Il ne s’agit pas simplement de se balader en faisant visiter une maison à des clients potentiels en vantant les mérites du jacuzzi ou du beau dressing pour madame. Ce métier implique d’avoir un nombre certain de connaissances pour ne pas mettre en péril la vente.


Aussi, en tant que membre de l’IPI, (institut professionnel des agents immobiliers) nous sommes soumis à des règles de déontologie, comme le sont les avocats, les médecins, les architectes,… Le code comprend également une série de normes qui sont spécifiques aux courtiers (en vente, et en location,…) et aux administrateurs de biens (syndics et régisseurs).


Nous recevons régulièrement des informations provenant de l’IPI, dont en voici une toute fraîche :


« La semaine dernière, le journal Het Laatste Nieuws annonçait qu’Ignace F. d’Alost, exerçant la profession illégalement, avait été condamné par le juge de Dendermonde à une peine d’emprisonnement ferme de 6 mois ainsi qu’à une amende de 1.200 euros. F. se présentait comme agent immobilier alors qu'il ne détenait pas les qualifications et l’agréation nécessaires. Les sommes qu'il a gagnées grâce à ses activités illégales ont été saisies. La procédure judiciaire a été ouverte à la suite d'une plainte déposée par l'IPI. La peine de prison ferme fait suite à une première condamnation en avril 2010 pour exercice illégal de la profession. Le tribunal de Dendermonde avait alors interdit à Ignace F. de se présenter comme agent immobilier et d’exercer des activités d’agent immobilier, et l’avait condamné à une astreinte de 2.500 euros par jour et par infraction constatée. »


C’est un jugement très sévère, certes, mais cela permet à la profession de garder un niveau élevé qui permet au consommateur d’être plus serein lorsqu’il fait appel à un professionnel.


Nous n’avons pas besoin de cow-boy !


Merci d’avoir lu ma chronique. Vous pouvez réagir sur mon facebook. Sabrina Federico


Oui! Mais quoi? (Partie 4)

publiée le 03 mars 2015


• Je suis propriétaire et je voudrais trouver un locataire respectueux de mon bien, qui paie son loyer tous les mois, et qui ne chahute pas dans mon immeuble.
• Je suis locataire, et bien qu’il me sourit, je vois bien qu’il se méfie ! Je lui promets pourtant d’être sage… (*)


Le rêve de tout propriétaire est de trouver un « bon » locataire. Vous avez tous en tête les histoires dramatiques d’appartements retrouvés dans un état de saleté indescriptible, de sanitaires cassés, de WC bouché, de meubles de cuisine démolis, de champignons noirs sur les murs par manque d’aération, et de papier peint déchiré et rempli de graisse de cuisine.


Comment faire pour apprendre à le connaître ?


Le nom, le n° de téléphone, l’email dans un premier temps peuvent être demandés au candidat. Lors de la visite de l’appartement, son état civil, combien de personnes comptent loger avec lui, ses fiches de salaire… S’il semble trop jeune, sa date de naissance pour s’assurer qu’il est bien majeur. Mais jamais son lieu de naissance, ni sa religion, ni son état de santé. Qu’il soit propriétaire ou non ne regarde personne.


Ensuite lorsqu’il sera votre locataire, vous aurez le droit de passer une ou deux fois l’an pour voir s’il respecte ses engagements. Il faudra toutefois le prévenir à l’avance de votre visite. Quant aux paiements des loyers, il faut être vigilent dès le premier mois et réagir immédiatement.


Si vous êtes candidat locataire et que vous sentez qu’il se méfie, pourquoi ne pas l’inviter à prendre un café chez vous, pour qu’il se rende compte de l’état de votre logement ? Les relations cordiales entre tout être humain ne peuvent qu’être bénéfiques pour tous.


Merci d’avoir lu ma chronique. Vous pouvez réagir sur mon Facebook.


Oui! Mais quoi? (Partie 3)

publiée le 10 février 2015


• Je suis noir, arabe, et juif et personne ne veut me louer un appartement…
Est-ce bien légal tout cela ?


Et bien non ! Ce n’est pas légal… Alors au poste ? Et bien oui ! Ou presque.


En effet, une loi interdit la discrimination. Pas uniquement raciale, mais également sur l’orientation sexuelle, l’état civil, la naissance, la fortune, la conviction religieuse ou philosophique, politique, syndicale, la langue, l’état de santé actuel ou futur, un handicap, une caractéristique physique ou génétique et l’origine sociale.


L’agent immobilier est tenu de respecter cette loi sous peine de poursuites judiciaires sévères. Il ne peut pas poser de questions discriminatoires, ni refuser un candidat locataire ou acheteur sur base de sa couleur de peau, même s’il en a reçu l’instruction du propriétaire.


Il doit analyser les demandes sur base des revenus afin que le locataire soit en mesure de pouvoir payer son loyer. Il fera attention au nombre de personnes composant la famille. Exemple : Une famille avec 5 enfants ne pourra décemment vivre dans 50m²…


Si un propriétaire exige de l’agent immobilier qu’il déroge à cette règle. L’agent immobilier doit refuser la mission.


Vous voilà prévenus les amis.


Oui! Mais quoi? (Partie 2)

publiée le 27 janvier 2015


• J’achète un appartement annoncé à 100m², mais mon petit doigt me dit qu’il n’est que de 70m² ?


Votre petit doigt n’a peut-être pas tort… et dans ce cas :


Lorsqu’une annonce publicitaire d’un bien à vendre n’est pas conforme au bien, cela risque d’entrainer l’annulation de la vente. Il est donc très important de communiquer aux candidats acheteurs toutes les informations conformes. Entre autres la superficie, les indicateurs du certificat de performance énergétique du bâtiment. A Bruxelles, la publicité relative à un bien doit dorénavant mentionner les renseignements sur les permis et certificats d’urbanisme (délivrés, refusés, périmés ou en recours), la destination urbanistique licite la plus récente du bien ainsi que les constats d’infractions relatifs au bien.


En ce qui concerne la différence de superficie annoncée, il faut qu’elle soit significative.


Dans votre compromis de vente une clause spéciale sera rédigée à cet effet,


«La contenance n’est pas garantie en ce sens qu’elle est acceptée irrévocablement comme exacte par les parties qui renoncent à tous recours l’une contre l’autre pour toute différence excédant même un vingtième.»


Vous voilà prévenus les amis.


Oui! Mais quoi?

publiée le 13 janvier 2015


• Je veux acheter une maison, mais il y a un locataire… Que puis-je donc faire ?
Moi, je suis locataire et mon logement va être vendu, dois-je quitter mon nid douillet ?


Alors, pour répondre au candidat acheteur d’un bien loué.
Vous êtes le nouveau propriétaire :
Plusieurs choix s’offrent à vous : Soit vous voulez investir et dans ce cas, vous gardez gentiment votre locataire, et vous percevez les loyers dès que l’acte authentique est signé.


Soit vous voulez vous installer dans votre nouvelle acquisition et dans ce cas, vous devez donner un préavis:


Si le bail est de neuf ans, vous pourrez rompre le contrat suivant certaines conditions :

  • Pour occupation personnelle, ou celle d’un membre de votre famille, le préavis est de 6 mois.
  • Pour travaux de transformation dans le bien, le renon se fera de toute façon à la fin d’un triennat, et le préavis est de 6 mois mais, attention, il ne s’agit pas de repeindre la salle de bain ! non, non, il faut que les travaux soient conséquents, qu’ils affectent le corps du logement et que les frais représentent 3 ans de loyers du locataire. (2 ans si plusieurs logements loués).
  • Et s’il n’y a aucune raison, mais que vous ne voulez pas de ce locataire, un préavis de 6 mois sera donné à la fin d’un triennat et en plus une indemnité de 9 mois (si départ le premier triennat) et de 6 mois (si départ le second triennat.


Si le bail est de courte durée : il vous faudra attendre la fin du bail ou rompre celui-ci, mais, de commun accord avec le locataire.


Si le bail de longue durée n’a pas été enregistré avant la vente ou la donation, alors :


Si le locataire occupe les lieux depuis moins de six mois, bye !, bye !, sans préavis, ni indemnité. Si par contre, il est installé depuis plus de six mois, il aura quand même droit à un préavis de 3 mois, qui devra être donné dans les trois mois à dater de la passation de l’acte authentique (Acte devant notaire qui conclut la vente définitivement). Après cette échéance, l'acquéreur perd cet avantage et doit respecter le contrat comme le bailleur original.


Maintenant, regardons de l’autre côté de la lorgnette : vous êtes le locataire !
La première chose à faire : vérifiez votre bail. Souvent, on ne se rappelle plus du tout ce qu’on a signé des années auparavant.
La meilleure chose à faire est de poser la question à votre propriétaire.
Demandez-lui franchement si le nouvel acquéreur achète le bien pour un investissement ou pas. Cela vous rassurera directement s’il veut vous garder et sinon, vous connaitrez le nombre de mois qu’il vous reste pour trouver un autre logement. Sachant que votre préavis ne débutera qu’après la signature de l’acte authentique (entre 2 à 4 mois après la signature du compromis).


Lorsque vous aurez retrouvé un nouveau logement, prévenez votre nouveau propriétaire par lettre recommandée. Cela vous permettra de ne donner qu’un mois de préavis si vous partez plus tôt pour accepter un nouveau nid douillet.


Vous voilà prévenus les amis !


L'enregistrement d'un bail... À quoi ça sert ? Quand faut-il l'enregistrer ?

publiée le 16 décembre 2014


Tout d’abord, il faut savoir que l’enregistrement des baux d’habitation incombe aux propriétaires, depuis le 1er janvier 2007.
Auparavant, c’étaient les locataires qui devaient s’en charger et souvent ils ne le faisaient pas par manque de temps ou d’envie ou peut-être aussi par manque d’information.
Et pourtant, c’est très important de le faire, car cela peut être lourd de conséquence pour le propriétaire comme pour le locataire.


Exemples:
En faveur du locataire:
Un nouveau propriétaire lors de la vente d’un immeuble, ne pourra expulser le locataire et sera tenu de respecter le bail qui a été enregistré, ce qui lui confère une «date certaine».


En faveur du propriétaire :
Le locataire pourrait mettre fin au bail sans préavis, ni indemnité.
Il pourrait aussi déduire fiscalement une partie de son logement sans avoir reçu l’autorisation du bailleur... dans ce cas, les recettes locatives nettes sont entièrement imposables au propriétaire. Très mauvaise surprise, si cela vous arrive.


En résumé, pour l’une ou l’autre des parties, il est préférable d’enregistrer les baux d’habitation. Et puis, pour une fois, c’est gratuit, pourquoi s’en priver! Vous pouvez aussi demander ce service à votre agent immobilier qui se fera un plaisir de le faire à votre place.


OUI ! Mais quel est le délai pour le faire enregistrer ?


Dans les 2 mois de la signature du bail.


Attention : l’état des lieux doit aussi être enregistré, mais dans le mois qui suit l’entrée dans les lieux. Il se peut donc que vous deviez le faire en deux temps.
Deux temps et trois mouvements, vous voilà prévenus les amis !


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