Nathalie Demey
Chronique immobilière
Catégorie : Vie Quotidienne
Chroniqueuse depuis janvier 2014
Agent Immobilier agréé IPI
Brabant Wallon et Bruxelles pour WH
La convention de mise en vente
Partie 3
publiée le 3 juin 2014
Dans la chronique d’aujourd’hui, nous allons finaliser les éléments que doit contenir la convention de mise en vente entre l’agence immobilière et le propriétaire et les documents à fournir.
Lorsque vous signez une convention de mise en vente, vous devez fournir un certain nombre de documents comme :
-Tous les titres de propriété et/ou les statuts de la société dans le cas où le bien immobilier est en société ; ceci afin déterminer qui est le propriétaire du bien à vendre. L’agent immobilier pourra ainsi s’assurer qu’il a les bons interlocuteurs en face de lui. Ceux qui peuvent prendre les décisions….Dans le cas où un propriétaire ne peut être présent ou ne plus pouvoir prendre de décision, le titre de propriétaire pourra être accompagné d’une procuration sous seing privé ou d’un mandat général. (document à signer devant le Notaire)
- L’extrait de matrice cadastrale/ plan cadastral afin de déterminer ce que représente le bien à vendre et le niveau des droits d’enregistrement à appliquer.
- Plan de mesurage ou plan de géomètre si le terrain a été divisé
- Plan d’architecte
- Le certificat d’urbanisme numéro qu’on appelle CU1 à se procurer auprès de l’urbanisme de votre commune. Ce document représente la carte d’identité de votre bien à vendre et est indispensable pour la rédaction du futur compromis de vente.
- Les permis de lotir, de bâtir et cahier des prescriptions urbanistiques
- L’acte de division dans le cas d’un lotissement
- Le bail de résidence principale, commercial ou à ferme dans le cas où le bien à vendre est loué. L’acquéreur doit pourvoir déterminer quand il aura la jouissance du bien.
- Le dossier d’intervention ultérieur (DIU). Certains actes qui entrent dans le champ d’application de l’AR du vingt-cinq janvier deux mille, le vendeur s’engage à remettre à l’acquéreur, le jour de la signature de l’acte authentique, le DIU, afin de lui permettre de répondre, le cas échéant, à ses obligations futures en tant que maître d’ouvrage de travaux accomplis dans le bien visé par la présente vente.
- le PEB pour le compromis de vente (bientôt pour la mise en vente) et l’attestation d’électricité pour l’acte authentique - Le certificat de la citerne/ déclaration environnementale de classe III
Au plus, votre dossier sera complet, au plus l’acheteur sera rassuré et la vente sera plus facile. N’hésitez pas à demander de l’aide à l’agent immobilier, il est votre partenaire.
Dans une prochaine rubrique, nous aborderons la vente spécifique d’un appartement et les documents à fournir.
Si vous avez déjà des questions, n’hésitez pas à appeler le 010 750 622. La première mission de l’agent immobilier est de vous informer.
La convention de mise en vente
Partie 2
publiée le 8 avril 2014
Dans la chronique d’aujourd’hui, nous allons poursuivre les éléments que doit contenir la convention de mise en vente entre l’agence immobilière et le propriétaire.
Lorsque vous décidez de mettre votre bien en vente ou d’acheter, vous devez choisir librement un Notaire. Le Notaire va vous aider à poser les bons choix en fonction de votre situation. Vous pouvez consulter leur site internet www.notaire.be, qui est le site de référence du droit expliqué. Lors d’une transaction immobilière, qui aboutit à un compromis de vente puis dans un délai maximum de 4 mois à un acte authentique, le propriétaire ou l’acheteur peut faire le choix du même Notaire; dans ce cas, les parties veilleront à avoir un responsable de dossier différent au sein de la même Etude; néanmoins, si vous avez la possibilité de prendre un Notaire différent la situation est plus claire. Dans le cas de grande Etude, il y a souvent plusieurs Notaires, vous pouvez faire votre choix au sein d’un même bureau.
Lors de la conclusion du contrat, le propriétaire devra fournir un certain nombre de documents et déclarer : la présence notamment de servitudes ; prévoir quand le bien sera libre (à l’acte ou dans un délai déterminé) ; que le bien n’a pas été présenté en vente publique (ce qui entraîne des frais supplémentaires) ; qu’il n’y a pas d’infraction urbanistique (ex : annexe avec modification de façade sans permis) ou de vices cachés; qu’il n’y a pas de litiges en cours ; que le bien a une affectation précise (habitation ou commerce) et que cette affectation est conforme ; si le bien est en location (produire le contrat de bail) ; que le bien correspond aux normes de sécurité, d’habitabilité ou de salubrité ; qu’il n’y ait pas un droit de préemption; si le bien est grevé d’une inscription hypothécaire au profit d’une banque (le bien doit être libre de toute charge hypothécaire; le solde restant dû ne doit pas être supérieur au prix de la vente sous peine de voir le bien difficile à vendre); que le bien est pourvu ou non d’une citerne à mazout et signaler la localisation (dans le cas d’une citerne sous terre, le propriétaire devra fournir un document officiel émanant des autorités communales : déclaration de classe III + un certificat de conformité ).
Au plus, votre dossier sera complet, au plus l’acheteur sera rassuré et la vente sera plus facile. N’hésitez pas à demander de l’aide à l’agent immobilier, il est votre partenaire.
Dans la prochaine Chouette chronique, nous vous présenterons la suite de la convention de mise en vente. Si vous avez déjà des questions, n’hésitez pas à appeler le 010 750 622.
La première mission de l’agent immobilier est de vous informer.
La convention de mise en vente
Partie 1
publiée le 25 février 2014
Parmi les obligations déontologiques de l’agent immobilier, il y a notamment celle de de proposer à ses clients des modèles de contrats clairs, obligatoire afin de fixer toutes les modalités pour la mise en vente du bien concerné. Mais, quels sont les principaux éléments qui doivent être repris dans ce document ?
- Le type de contrat : convention de mise en vente entre propriétaire et l’agent immobilier (contrat de prestations de services) – exclusive ou non– mission de l’agence et étendue des pouvoirs. - Les mentions légales et obligatoires devant figurer sur la 1er page et encadrées.
Dans les sept jours ouvrables à dater du lendemain de la signature du présent contrat, le propriétaire a le droit de renoncer au contrat sans frais à la condition d’en prévenir l’agence par lettre recommandée à la poste. Toute clause par laquelle le consommateur renoncerait à ce droit est nulle. En ce qui concerne le respect du délai, il suffit que la notification soit envoyée avant l’expiration de celui-ci.
En cas de reconduction tacite du présent contrat chacune des parties aura le droit d’y mettre fin sans frais et à tout moment moyennant un préavis d’un mois adressé par lettre recommandée.
- La description du bien (type, adresse, données cadastrales, superficie du terrain).
- Le prix de la mise en vente et les honoraires de l’agence : notez que si le propriétaire met fin à la convention dans les délais notifiés dans le contrat et qu’aucun candidat n’est trouvé par l’agence, il ne sera redevable d’aucune rémunération. Néanmoins, si des candidats ayant visité le bien avec l’agence font une offre acceptable par le vendeur, dans les 6 mois à compter de l’échéance de la mission, le propriétaire sera redevable d’une indemnité irréductible correspondant à 100% de l’honoraire. Pour faire valoir ce droit, l’agence doit transmettre la liste des personnes dans les sept jours de l’échéance, par lettre recommandée ou email.
- La durée de la convention - le droit de résiliation- reconduction tacite de mois en mois avec un délai maximum de 6 mois.
- Les indemnités ou pénalités pour inexécution du contrat : sachez que Chacune des parties sera redevable envers l’autre d’une indemnité équivalente à 75% de l’honoraire fixé pour l’hypothèse où elle ne respecterait pas ses obligations contractuelles ou commettrait une faute justifiant la résolution du contrat à ses torts. Dans la prochaine Chouette chronique, nous vous présenterons la suite de la convention de mise en vente. Si vous avez déjà des questions, n’hésitez pas à nous appeler au 010 750 622. La première mission de l’agent immobilier est de vous informer
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« source site internet de l’IPI : www.ipi.be – divers contrats d’agence »
Le métier d'agent immobilier
publiée le 28 janvier 2014
Vous entendez souvent parler d’agent immobilier mais connaissez-vous réellement cette profession soumise à des règles de déontologie (comme les médecins, les architectes,…) dont l’exercice est strictement réglementé par l’IPI (l’Institut professionnel des agents immobiliers).
Un agent immobilier est un intermédiaire, qui prête pour le compte de tiers, une assistance déterminante en vue de réaliser un contrat de vente, d’achat, d’échange ou de cession de biens immobiliers, droits immobiliers ou fonds de commerce.
La vente ou l’achat d’un bien immobilier représente un grand évènement dans une vie. Pour certains, il ne s’agit que d’une transaction mais pour d’autres, l’émotion est au rendez-vous. Une vie de famille s’est paisiblement passée ou une future va voir le jour. Les parties doivent être rassurées ; elles doivent avoir un intermédiaire qui pourra anticiper, répondre à toutes les questions concernant notamment : l’estimation du bien, le décryptage des documents urbanistiques, les clauses particulières ou suspensives des conventions, les obligations légales, les négociations,…
L’agent immobilier est le seul expert capable de gérer tous les aspects de la transaction, de mettre la lumière sur les zones d’ombre, de contrôler les permis, les mises en conformité, les aspects urbanistiques, les servitudes, … De par, son obligation à suivre un certain nombre d’heures de formation, Il est capable d’informer sur les dernières obligations (certificat), les nouvelles législations. Il organise les visites ; gère les candidats-acquéreurs, leurs critiques, leurs questions ; s’assure de la solvabilité ; peut négocier car émotionnellement pas attaché au bien immobilier.
Vendre avec un agent immobilier peut vous faire gagner de l’argent car on admet généralement qu’un particulier mettant son bien en vente lui-même le surévalue, ce qui peut augmenter son temps de vente et/ou brûler son bien (mot-clé dans la profession). Les candidats-acquéreurs auront une mauvaise image du bien immobilier. Par contre, l’évaluation d’un agent immobilier sera plus objective car il est un professionnel qui connaît le marché. L’agent immobilier est souvent sollicité pour évaluer le bien que le propriétaire va mettre lui-même en vente mais le métier va bien au-delà d’une simple remise de prix, il se chargera de la publicité, vous prémunira de visites malencontreuses, vous soutiendra dans toutes les démarches.
Service, honnêteté, respect, compétence, sérieux, disponibilité sont des qualités indispensables dans le métier d’agent immobilier. A vous de faire le bon choix.